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Kündigung - Räumung - Mietrecht - Anwalt - Landshut

Räumung und Kündigung


1. Beendigung des Mietvertrags durch Kündigung, Aufhebungsvertrag oder Befristungsablauf


Das Mietverhältnis kann durch Kündigung, Aufhebungsvertrag oder Zeitablauf beendet werden.


Der Mieter kann ordentlich immer kündigen, ohne dass er einen Grund dafür benötigt.


Der Vermieter kann nur ordentlich kündigen, wenn er einen der folgenden Gründe darlegen und beweisen kann:


  • Eigenbedarf
  • Pflichtverletzung
  • Störung des Hausfriedens
  • Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung
  • Zahlungsverzug (Achtung nur bei laufenden Zahlungen, gilt insbesondere nicht bei Nebenkostennachzahlungen)

Der in der Praxis häufigste und auch für den Vermieter relativ leicht durchsetzbare Kündigungsgrund ist der Zahlungsverzug. Dieser kann bei Rückstand mit einem Betrag in Höhe von mindestens einer Monatsmiete über einem Zeitraum von einem Monat eine fristgemäße ordentliche Kündigung des Vermieters rechtfertigen.


Beträgt der Rückstand sogar einen Betrag, der zwei Mieten entspricht, reicht dies sogar für den Ausspruch einer fristlosen außerordentlichen Kündigung. Dabei besteht aber die Gefahr für den Vermieter, dass der Mieter durch Ausübung seines Nachholungsrechts die Kündigung unwirksam werden lässt. Dies kann er dann nicht mehr, wenn er bereits in den zwei Jahren vor Ausspruch der Kündigung dieses Nachholungsrecht ausgeübt hat.


Wenn der Vermieter und der Mieter im selben Gebäude wohnen und im Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, kann der Vermieter sogar ohne Grund mit einer Frist von 6 Monaten kündigen.


Die Kündigung muss aber in jedem Fall schriftlich mit Unterschrift erfolgen. E-Mail oder Fax reicht insoweit nicht aus.


Außerdem muss diese von allen Kündigenden und an alle Kündigungsadressaten gerichtet sein.


Sofern der Kündigungsempfänger die Kündigung für rechtswidrig hält, kann er dagegen Feststellungsklage erheben oder eine Räumungsfrist beantragen. Auch kann er besondere Härtegründe gegen eine Kündigung einwenden.


Erfolgt die Kündigung ordentlich und fristgemäß, muss der Mieter bis spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen. Dann ist das Mietverhältnis rechtlich beendet.


Kündigt der Mieter von Wohnraum beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate.


Kündigt der Vermieter von Wohnraum beträgt die Kündigungsfrist ebenfalls 3 Monate. Sie verlängert sich aber nach fünf Jahren auf 6 Monate und nach acht Jahren auf 9 Monate.


Erfolgt die Kündigung fristlos, ist das Mietverhältnis mit Zugang der Kündigung rechtlich beendet und der Mieter muss sofort ausziehen. Tut er dies nicht, kann Räumungsklage sowie die Zwangsvollstreckung eingeleitet werden.


2. Räumungsklage


Zieht der Mieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses nicht freiwillig aus, ist die sofortige und kompromisslose Einleitung einer Räumungsklage empfehlenswert. Eine Vermieterkündigung kommt niemals überraschend. Meist gehen dieser diverse Abmahnungen voraus. Mieter die eine selbst verschuldete Kündigung erhalten haben und nicht ausziehen, sind daher als unglaubwürdige Vertragspartner anzusehen. Wer als Mieter eine Kündigung durch eigene Pflichtverletzungen provoziert, verdient keine Rücksichtnahme.


Viele Mieter ignorieren die Kündigung und ziehen nicht freiwillig aus. Erfahrungsgemäß sind auch etwaige Versprechen des Mieters, wonach dieser bald oder demnächst ausziehen will, häufig substanzlos. Der Mieter spielt damit nur auf Zeit. Vermieter die den Beteuerungen des Mieters glauben, verlieren nur viel Zeit, wenn dann später doch eine Räumungsklage unvermeidbar wird.


Auch dann, wenn der Mieter durch Vorlage eines neuen Mietvertrags nachweist, dass er eine neue Wohnung gefunden hat, ist eine Räumungsklage sinnvoll, da es sich auch dabei um einen Trick handelt. Erfahrungsgemäß erzeugt dies zusätzlichen Druck und motiviert den Mieter entsprechend, sich ernsthaft um eine Wohnung zu kümmern. Der Mieter muss notfalls dann eben in eine Obdachlosenunterkunft ziehen.


Voraussetzung für eine Räumungsklage ist eine wirksame Beendigung des Mietverhältnisses.


Diese ist zwar mit teils erheblichen Kosten (Spedition) verbunden. Mittlerweile können aber diese Kosten durch Geltendmachung des Vermieterpfandrechts gesenkt werden.

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