Mietrechtsänderungsgesetz 2013 - Neues Mietrecht ab 2013 - Mietrecht ab 1.Mai 2013 - Rechtsanwaltskanzlei Mass in Landshut hilft im Arbeitsrecht, Insolvenzrecht, Mietrecht, Vertragsrecht, Urheberrecht, Schadensersatzrecht -Weitere Infos !!!

Schnellüberblick zum neuen Mietrecht

• I. Keine Mietminderung bei energetischer Modernisierung
• II. Vermieter kann bei nicht gezahlter Kaution fristlos kündigen
• III. Duldungspflicht und Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen sind leichter durchsetzbar
• IV. Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme
• V. Wärmecontracting wird erstmals gesetzlich geregelt
• VI. Bei der Mieterhöhung bis zur ortüblichen Vergleichsmiete ändert sich die Kappungsgrenze?
• VII Übergangsrecht
• VIII "Berliner Räumung" wird gesetzlich geregelt.

Mietrechtsänderungsgesetz (MietRändG) ein kurzer Überblick über die wichtigsten Änderungen ab 01.05.2013

Folgende Auswirkungen wird das MieträndG vom 11.03.2013 /BGBL I S. 434 haben

I. Keine Mietminderung bei energetischer Modernisierung

Die Gesetzesänderung betrifft auch das Recht des Mieters zur Mietminderung. Bisher konnte dieser bei Modernisierungsmaßnahmen wie bei jedem anderen Mangel die Miete mindern. Dieses Recht hat er nun für drei Monate nicht, wenn die Beeinträchtigung seines Mietgebrauch auf einer Maßnahme beruht, die einer energetischen Modernisierung dient.

Hier bestehen zwei Risiken für den Mieter. Zum einen kann er den Vermieter zur fristlosen Kündigung veranlassen, wenn er aus Unwissenheit die Miete trotzdem mindert.

Des weiteren können Vermieter diesen Umstand auch zur Zermürbung des Mieters ausnutzen und immer wieder neue den Mieter erheblich beeinträchtigende energetische Maßnahmen (Lärm, Lichtentzug, etc.) veranlassen, die nicht länger als drei Monate dauern. Auch der hartnäckigste Mieter wird dies nicht lange mitmachen.

II. Vermieter kann bei nicht gezahlter Kaution fristlos kündigen

1. Voraussetzungen des Kündigungsrechts wegen Nichtzahlung der Kaution

Erstmals gesetzlich geregelt wird die Möglichkeit für den Vermieter, eine außerordentliche fristlose Kündigung auszusprechen, wenn der Mieter die vereinbarte Mietkaution nicht zahlt.

Bisher bestand da erhebliche Rechtsunsicherheit, da die Rechtssprechung diesbezüglich uneinheitlich war.

Dieses Kündigungsrecht hat der Vermieter dann, wenn der Mieter, der die Kaution in drei Raten zahlen darf, mit der Zahlung in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der zwei Monatsmieten (ohne Betriebskostenpauschale oder Betriebskostenvorauszahlung) entspricht.

2. Reaktionsmöglichkeiten des Mieters

Wird dem Mieter wegen der nicht gezahlten Kaution gekündigt, kann der das Nachholungsrecht geltend machen. Dies bewirkt, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Mieter dem Vermieter unverzüglich spätestens aber bis zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage , also dem Zeitpunkt, in dem Mieter die Räumungsklage zugestellt wird (Beginn ist auf dem gelbem Umschlag vom Gericht vermerkt) die fehlende Kaution zahlt.

Wichtig ist für Mieter, dass es immer Sinn macht, die Kaution zu zahlen, da dann die Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen ausgeschlossen ist.

3. Vermieter kann Nachholungsrecht aushebeln

Vermieter, die dem Nachholungsrecht vorbeugen wollen, werden aus strategischen Gründen aber bei nicht gezahlter Kaution keine oder zumindest nicht nur eine fristlose Kündigung aussprechen, sondern außerdem eine ordentliche Kündigung. Dann kann der Mieter das Mietverhältnis nicht dadurch retten, indem er die fehlende Kaution noch rechtzeitig nachzahlt.

III. Duldungspflicht und Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen sind leichter durchsetzbar

1. Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen?

Als Erhaltungsmaßnahmen bezeichnet das Gesetz alle Maßnahmen, die der Instandsetzung oder Instandhaltung der Mietsache dienen. Dies musste der Mieter auch bisher immer schon dulden.

Modernisierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, die

• die In Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig einsparen (energetische Modernisierung)
• die nicht nachhaltige Primärenergie nachhaltig einsparen oder durch die das Klima nachhaltig geschützt wird
• die den Wasserverbrauch nachhaltig reduzieren
• durch die der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht wird
• durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden
• die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahme sind
• durch die neuer Wohnraum geschaffen wird

2. Wann sind welche Maßnahmen anzukündigen?

Erstmals geregelt wird nun, dass der Vermieter auch Erhaltungsmaßnahmen rechtzeitig ankündigen muss. Dies ist ausnahmsweise nicht erforderlich, wenn die Maßnahme den Mieter nur unerheblich beeinträchtigt oder die sofortige Durchführung zwingend ist.

Da dies bisher auch schon Rechtssprechung war, ändert sich bei den Erhaltungsmaßnehmen also nicht wirklich etwas.

Vermieter, die Modernisierungsmaßnahmen durchführen wollen, müssen dies wie bisher auch spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen dem Mieter in Textform anzukündigen. Neu ist dass in dieser Modernisierungsankündigung jetzt auch die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten anzugeben sind.

3. Wie sollte eine Modernisierungsankündigung aussehen?

Die Gesetzesänderung fasst den Inhalt einer genauer. Danach hat eine Modernisierungsankündigung künftig folgenden Inhalt:

• Art und voraussichtlicher Umfang der Maßnahmen in wesentlichen Zügen
• voraussichtlicher Beginn und voraussichtliche Dauer der Maßnahme
• der Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten

Weiter weist der Vermieter idealerweise im eigenen Interesse den Mieter auf die Möglichkeit des Härteeinwands hin. Dazu ist er zwar nicht verpflichtet. Dem Vermieter ist dies aber zu empfehlen, um den Lauf der dreimonatigen Frist in Gang zu setzen, in der der Mieter den Härteeinwand erheben kann. Andernfalls kann dieser auch noch nach drei Monaten Härte einwenden und so die möglicherweise schon im Verlauf befindlichen Baumaßnahmen verzögern.

Handelt es sich um eine energetische Modernisierung oder um eine Modernisierungsmaßnahme, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird oder das Klima nachhaltig geschützt wird, reicht es aus, dass der Vermieter hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nimmt.

4. Wann müssen die Maßnahmen nicht angekündigt werden?

Bei Maßnahmen, die nur zu einer unerheblichen Beeinträchtigung und einer nur unerheblichen Mieterhöhung führen, muss der Vermieter diese Formalien einer Modernisierungsankündigung nicht einhalten. Dies ist ihm aber aus Gründen der Rechtssicherheit dennoch zu raten. Denn was unerheblich bedeutet, entscheidet im Extremfall erst nachträglich und viel später ein Gericht.

5 Wann muss der Mieter die Maßnahmen dulden?

Der Mieter muss grundsätzlich alle Modernisierungsmaßnahmen dulden.

Nur wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder Angehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Abwägung mit den berechtigten Interessen des Vermieters, anderer Mieter, Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist, besteht keine Duldungspflicht.

Da jetzt im Gegensatz zur alten Rechtslage auch Energieeinsparung und Klimaschutz eine Rolle bei dieser vorzunehmenden Abwägung spielen, wird es künftig leichter für Vermieter, die Duldungspflicht bei energetischer Modernisierung, die den Großteil der Modernisierungsmaßnahmen in der Praxis ausmacht, durchzusetzen.

Neu im Vergleich zur alten Rechtslage ist jetzt, dass die zu erwartende Mieterhöhung und auch die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten keine Rolle mehr bei dieser Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht (Achtung: Bei der Abwägung im Rahmen der Mieterhöhung spielt die wirtschaftliche Härte sehr wohl eine Rolle!) spielen.

Es ist also keine Härte, wenn die Miete durch die Modernisierung bis zum rechtlich möglichen erhöht wird. Der Mieter hat diese Maßnahmen somit auch bei einer erheblichen Erhöhung zu dulden. Die Erhöhung wird aber später relevant, wenn es um eine Härte bei der Mieterhöhung geht.

6. Was ist bei der Frist für die Erhebung des Härteinwands zu beachten?

Der Mieter kann nach Zugang einer Modernisierungsankündigung bis zum Ablauf des Folgemonats Härtegründe in Textform vorbringen. Versäumt er diese Frist für den Härtewiderspruch, kann er Härtegründe nur dann noch vorbringen, wenn er ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert wurde und er dem Vermieter die Umstände und die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt.

Hat der Vermieter den Mieter in der Ankündigungserklärung nicht auf die Möglichkeit des Härteeinwands hingewiesen, braucht sich der Mieter nicht an die Frist und die Textform halten. Aus Gründen der Beweisbarkeit ist dies gleichwohl sinnvoll.

Wendet der Mieter die Härte gegen die Mieterhöhung -nicht gegen die Duldungspflicht- ein, muss er auf jeden fall den Härteeinwand bis zum Beginn der Maßnahmen erheben. Er kann also nicht warten, bis er nach Durchführung die Mieterhöhungserklärung erhält. In diesem Fall hilft es ihm auch nicht, wenn der Vermieter in der Ankündigung nicht auf die Möglichkeit des Härteeinwands hingewiesen hat.

7. Aufwendungsersatzanspruch des Mieters

Der Mieter hat sowohl bei Erhaltungsmaßnahmen als auch bei Modernisierungsmaßnehmen einen Ersatzanspruch gegen den Vermieter, wenn er infolge der durchgeführten Maßnahmen Aufwendungen machen musste. Das sind etwa Fälle, in denen die Wohnung während der Baumaßnahmen unbewohnbar ist und der Mieter in ein Hotel ziehen muss.

8. Sonderkündigungsrecht bei erheblichen Modernisierungsmaßnahmen

Der Mieter ist nach wie vor berechtigt, nach Zugang einer Modernisierungsankündigung das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Die Kündigung muss dabei bis spätestens zum Ablauf des auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgenden Monats gegenüber dem Vermieter erklärt werden. Dieses Sonderkündigungsrecht besteht nicht bei Modernisierungsmaßnahmen, die nur eine unerhebliche Einwirkung auf die Mietsache bewirken und die nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

IV. Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme

1. Um wieviel darf der Vermieter nach einer durchgeführten Modernisierungsmaßnahme die Miete erhöhen?

Bei der Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen verbleibt es dabei, dass der Vermieter jährlich elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Mieter umlegen darf.

2. Was ist mit in den Modernisierungsmaßnahmen enthaltenden Erhaltungsmaßnahmen?

Weiter wird nunmehr die bisherige Rechtssprechung im Gesetz geregelt, wonach ersparte Erhaltungsmaßnahmen von den Kosten abzusetzen sind. Diesen abzusetzenden Betrag, der nicht auf die Mieter umgelegt werden darf, kann durch Schätzung ermittelt werden.

3. Was ist mit Drittmitteln?

Wie bisher auch, muss der Vermieter in Anspruch genommene Drittmittel (öffentliche Zuschüsse etc.) von den Gesamtkosten absetzen.

4. Mieterhöhungserklärung - Ab wann gilt die erhöhte Miete?

Der Vermieter muss die Mieterhöhung nach einer durchgeführten Modernisierungsmaßnahme mit einer Mieterhöhungserklärung geltend machen.

In der Mieterhöhungserklärung sind die Baukosten aufzuschlüsseln und die Umlage auf den Mieter zu erläutern. Sinnvoll ist eine Gegenüberstellung der alten und der neuen Miete.

Handelt es sich um eine energetische Modernisierung oder liegt der Modernisierungsmaßnahme, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird oder das Klima nachhaltig geschützt wird, ist wie in der Ankündigungserklärung hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen eine Bezugnahme auf allgemein anerkannte Pauschalwerte zulässig.

Der Mieter schuldet die neue erhöhte Miete dann mit Beginn des dritten Monats, nach dem Zugang dieser Erklärung.

Hat der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt oder übersteigt die geltend gemachte tatsächliche Mieterhöhung die ursprünglich angekündigte Mieterhöhung im Ankündigungsschreiben um mehr als zehn Prozent, verlängert sich die Frist für den Eintritt der Mieterhöhung um sechs Monate. Dann schuldet der Mieter die die erhöhte Miete erst ab Beginn des neunten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung.

5. Was gilt in Härtefällen bezüglich der Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen?

Die Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme ist ausgeschlossen, wenn unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Der Mieter darf die Härte nur auf die Gründe stützen, die er rechtzeitig, also bis zum Ablauf des Monats, der auf den Monat, in dem die Modernisierungsankündigung zugeht, in Textform geltend gemacht hat. Wenn aber die in der Modernisierungsankündigung angegebene voraussichtliche Mieterhöhung die nach Durchführung der Maßnahmen tatsächliche Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent übersteigt, wird der Mieter durch diese Ausschlussfrist nicht gehindert, auch andere Umstände zur Rechtfertigung seines Härteeinwands vorzubringen.

Diese Abwägung findet nicht statt, wenn die Mietsache in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird oder die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Maßnahmen erfolgt, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

V. Wärmecontracting wird erstmals gesetzlich geregelt

Gesetzlich geregelt wird nun auch, wann der Vermieter bei einer Umstellung von Eigenversorgung auf Fremdversorgung mit Wärme berechtigt ist, die Kosten dieses Wärmecontractings auf den Mieter als Betriebskosten umzulegen.

Zulässig ist dies nur, wenn die Wärme mit verbesserter Effizienz (neue Anlage oder aus einem Wärmenetz) geliefert wird und die Kosten dieser Lieferung in der Form der Fremdversorgung nicht die bisherigen Betriebskosten in der bisher praktizierten Form der Eigenversorgung übersteigen.

Ergibt die bisherige Anlage einen Jahresnutzungsgrad von mindestens 80 % kann sich der Wärmelieferant anstelle der Errichtung einer neuen Anlage oder der Lieferung über ein Wärmenetz auf die Verbesserung der Anlage beschränken.

Die Umstellung hat der Vermieter mindestens drei Monate vorher dem Mieter in Textform anzuzeigen.

Das nähere wird der Gesetzgeber ab 01.06.2013 in einer Rechtsverordnung regeln.

VI. Bei der Mieterhöhung bis zur ortüblichen Vergleichsmiete ändert sich die Kappungsgrenze?

Will der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Zuhilfenahme eines Mietspiegels, dreier Vergleichswohnungen, oder eines Sachverständigengutachten erhöhen will, wird er künftig die um fünf Prozent von 20 % auf 15 % gesenkte neue Kappungsgrenze in drei Jahren zu beachten haben. Diese wird nun von 20 % auf 15 % gesenkt, so dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 % erhöhen darf, auch wenn etwa nach dem Mietspiegel eine höhere Miete ortsüblich wäre. Nach wie vor, kann der Vermieter nach jeweils 15 Monaten, unveränderter Miethöhe frühestens jedoch ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.

VII. Übergangsrecht

Das neue Mietrecht gilt ab dem 01.Mai 2013.

Nur wenn eine Modernisierungsankündigung vor dem 01.05.2013 dem Mieter zugegangen ist oder der Vermieter mit einer Modernisierungsmaßnahme, die nicht anzukündigen ist, weil sie den Mieter nur unerheblich beeinträchtigt und nur zu einer unerheblichen Erhöhung der Miete führt., vor dem 01.05.2013 begonnen hat, ist noch die alte Rechtslage anzuwenden.

Die Ermächtigungsgrundlage zum Erlass einer Verordnung zur Ausgestaltung des Wärmecontracting tritt erst am 01.07.2013 in Kraft.

VIII "Berliner Räumung" wird gesetzlich geregelt

Die seit 2005 bereits höchstrichterlich anerkannte Möglichkeit, die Herausgabevollstreckung (Räumungsvollstreckung) auf die Besitzentziehung des Mieters zu beschränken wird nunmehr gesetzlich geregelt. Sinn dieser Vorgehensweise ist es , die teils erheblichen Kosten einer Zwangsräumung (Spedition!) zu sparen. Der Mieter braucht in Zukunft nicht mehr darauf zu spekulieren, dass der Vermieter wegen der hohen Speditionskosten von einer Räumung absieht.

Wenn er nicht räumt, wird der Gerichtsvollzieher seinen wertvollen Hausrat künftig nach einem Monat verwerten oder soweit wertlos sofort entsorgen. Der Räumungsschuldner muss also künftig binnen eines Monats seine Sachen zurückfordern, ansonsten verliert er diese. Viele Schuldner werden damit künftig etwas weniger Hausrat haben.