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Mietvertrag- Tipps - was man regeln sollte

Mietvertrag

Bei der Gestaltung oder dem Entwurf eines Mietvertrags sollten unbedingt folgende Punkte beachtet werden:

1. Form
Der Mietvertrag bedarf keiner besonderen Form. Aus Beweisgründen sollte aber ein schriftlicher Mietvertrag selbstverständlich sein. Bei dieser Gelegenheit können dabei sehr viele Punkte geregelt werden. Außerdem hat man dann nicht das Problem, dass man sich auf mündliche Zusagen verlassen muss.

2. Vertragsparteien
Im Mietvertrag sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass alle Vermieter und Mieter im Mietvertrag aufgeführt sind und diesen unterschreiben.

Gerade bei mehreren Mietparteien sollte unbedingt im Mietvertrag geregelt werden, was gelten soll, wenn einer der Vertragspartner auszieht. Dies kann sehr passieren, wenn z.B. ein Ehepaar gemeinsam eine Wohnung anmietet. Geht die Beziehung in die Brüche, stellt sich sehr schnell die Frage, ob ein Ehegatte einfach so ausziehen kann und damit alle Pflichten aus dem Mietvertrag hinter sich lassen kann. Häufig wird dies auf Widerstand des Vermieters stoßen, da dieser durch den Auszug einen neun

3. Arten
Prinzipiell können Mietverträge auf bestimmte oder auf unbestimmte Zeit (Zeitmietverträge) geschlossen werden. Wichtig ist dabei, dass Zeitmietverträge insbesondere im Wohnraummietrecht nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen möglich sind.

4. Gegenstand
Um keinen Streit darüber aufkommen zu lassen, was nun mitvermietet (Z.B. Keller, Garage, Garten etc.) ist und was nicht, sollte der Mietgegenstand möglichst detailliert im Vertrag bezeichnet sein.  

5. Zusammensetzung der Miete
Auch die Zusammensetzung der Miete (Betriebskosten) sollte aus Gründen der Rechtssicherheit im Mietvertrag genau geregelt werden.

Häufig werden insbesondere in einem Formularmietvertrag. die Begriffe Pauschale und Vorauszahlung verwechselt. Dies hat dann die Konsequenz, dass der Vermieter bei der Nebenkostenpauschale keine Nebenkostenabrechnung erstellen muss. Nur bei Vereinbarung einer Nebenkostenvorauszahlung ist dies zwingend erforderlich.

6.Fälligkeit
Trifft man keine Regelung zur Fälligkeit der Mietzahlung, gilt die gesetzliche Regelung. Danach muss die Miete für den jeweiligen Monat spätestens am dritten Werktag des Monats eingegangen sein. Geschieht dies nicht kommt der Mieter mit Beginn des Tages, der auf den dritten Werktags eines Monats folgt automatisch ihn Verzug. Eine Mahnung ist dazu nicht erforderlich, weil sich die Leistungszeit und Fälligkeit nach dem Kalender bestimmt ist.

7. Mietsicherheit
Unbedingt sollte auch eine vereinbarte Mietsicherheit (Barkaution, Bürgschaft etc.) geregelt werden. Ansonsten könnte der Vermieter einfach behaupten, dass keine Sicherheit vereinbart gewesen wäre. Bei der Vermietung von Wohnraum ist auf die gesetzliche Begrenzung (maximal 3 X Monatsmiete ohne Betriebskosten) der Sicherheit zu achten.

8.  Versicherungspflicht
Um das Risiko auszuschließen, dass nur der meist wirtschaftlich schwache Mieter für von ihm verursachte Schäden haftet, sollte auch geregelt werden, dass der Mieter eine Haftpflichtversicherung abzuschließen hat. Der Mieter kann dann auf seine Versicherung verweisen und der Vermieter setzt sich mit dieser auseinander. Dann kann eine unnötige Eskalation zwischen Mieter und Vermieter vermieden werden.

9. Aufwendungen
Unbedingt sollten auch Regelungen dazu getroffen werden, wer die Aufwendungen für bauliche Maßnahmen des Mieters zu tragen hat. Interessengerecht ist eine Regelung, die Ansprüche des Mieter ausschließt, wenn er seine Investitionen durch Nutzung amortisieren konnte. Aus diesem Grunde sollte dem Mieter bescheinigt werden, dass er die Maßnahmen durchführen darf, er aber keinen Erstattungsanspruch gegen Vermieter deswegen hat. Allerdings sollte eine Regelung für den Fall getroffen werden, wenn das Mietverhältnis ohne Veranlassung des Mieters vorzeitig endet. Unbedingt sollten auch die jeweiligen Motive in einer Präambel im Vertrag aufgeführt werden. Dadurch kann dann eine höhere Rechtssicherheit bei einer eventuellen Auslegung erzielt werden.

10. Schönheitsreparaturen
Will der Vermieter die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen, muss dies vertraglich vereinbart sein. Ist dies nicht der Fall, kann der Mieter den Vermieter auffordern, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Hat er diesen in Unkenntnis der Rechtslage bereits ausgeführt, kann der Mieter sich diese Kosten sogar vom Vermieter als ungerechtfertigte Bereicherung erstatten lassen.

11 Kleinreparaturen
Will der Vermieter den Mieter an den Kosten für Kleinreparaturen an Gegenständen, die dem Zugriff und der Nutzung des Mieters regelmäßig ausgesetzt sind (z.B. Schalter, Schlösser etc.) , beteiligen, muss auch dies im Vertrag geregelt werden. Wichtig ist dabei, dass die Rechtssprechung hierzu im Wohnraummietrecht Vorgaben entwickelt hat, die dabei unbedingt zu beachten sind. Auf der sichereren Seite ist man, wenn man eine Beteiligung nur an Kleinreparaturen die 100,00 € im Einzelfall nicht übersteigen regelt. Pro Jahr sollte die finanzielle Belastung des Mieters auf 6 % bis 8 % der Jahresmiete begrenzt sein. Dann weiß der Mieter, welche finanzielle Belastung auf ihn zukommen kann. Außerdem hat er insoweit darauf Einfluss, als er durch schonenden Umgang der Mietsache, die Wahrscheinlichkeit minimieren kann, Kleinreparaturen übernehmen zu müssen.

12. Besichtigungsrecht
Damit sich etwaige schleichende Mängel nicht über die Gesamtdauer der Mietzeit aufbäumen, ist die Vereinbarung eines Besichtigungsrechts sinnvoll. Dies hat den Vorteil, dass auch anfangs kleinere insbesondere kostengünstig behebbare Defekte zeitnah entdeckt und behoben werden. Wird dagegen erst nach dem Auszug des Mieters - unter Umständen erst nach Jahrzehnten - der Mangel entdeckt, fallen erfahrungsgemäß viel höhere Sanierungskosten an. Als Nebeneffekt zeigt ein Besichtigungsrecht dem Mieter deutlicht, dass der Vermieter den Zustand des Mietobjekts ernst nimmt und es mit der Mietzahlung allein nicht getan ist. Ein redlicher Mieter, der mit der Kontrolle des Vermieters rechnet, wird schon aus diesem Grunde die Mietsache sorgfältiger behandeln.

13. Nebenkostenumlage
Besonders wichtig ist die Vereinbarung der Nebenkosten. Wird dies vergessen, darf der Vermieter diese mangels vertraglicher Grundlage nicht umlegen. Auch der Unterschied zwischen Nebenkostenpauschale und Nebenkostenvorauszahlung ist dabei zu beachten.

14. Wertsicherungsklausel
Infolge der Geldentwertung besteht die Gefahr einer schleichenden Entwertung der Mietzahlungen. Um dem vorzubeugen, sind Wertsicherungsklauseln zu empfehlen.

15. Mieterhöhung
Vermieter, die wegen Mieterhöhung keine Zustimmungsklage führen wollen und die keine Modernisierungsmaßnahmen planen, vereinbaren eine Staffelmiete im Mietvertrag. Dabei sind die gesetzlichen Bestimmungen unbedingt zu beachten. Ansonsten ist die Klausel unwirksam.

16. Was kostet die anwaltliche Vollprüfung eines Mietvertrags oder den Entwurf eines Mietvertrags
Die Anwaltskosten für die Gestaltung eines Mietvertrags richten sich nach dem Gegenstandswert:

Der Gegenstandswert richtet sich seit nach den durchschittlichen ausgetauschten bzw geregelten  Leistungen.Diese Kosten berechnen sich nach dem Gegenstandswert. Dieser ist seit dem am 01.08.2013 in Kraft getretenen Kostenrechtsänderungsgesetz aus der durchschnittlichen monatlichen Miete aller Mietverträge, für die diese Verträge relevant sind zu bilden und mit 60 Monaten (Fünf Jahre) zu multiplizieren, § 23 I S. 3 III S.1  RVG iVm § 99 GKostNG. Dieser Wert ist dann mit der voraussichtlichen Anzahl der Mietverhältnisse zu multiplizieren

Beispiel:

Sie sind Vermieter wollen einen Mietvertragsentwurf für Ihre 10 Mietwohnungen von einem Anwalt entwerfen lassen. Durchschnittlich beträgt die Miete für Ihre 10 Mietwohnungen 400,00 €. Dann beträgt der Gegenstandswert 240.000,00 € (= 400,00 € X 60 X 10 Mietwohnungen).

Sind Sie dagegen Mieter betrifft der Mietvertrag nur einen Mietvertrag. Somit beträgt der Gegenstandswert nur 24.000,00 € (= 400,00 € X 60)


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