Grundschuld - Rechtsanwaltskanzlei Mass in Landshut hilft im Arbeitsrecht, Insolvenzrecht, Mietrecht, Vertragsrecht, Urheberrecht, Schadensersatzrecht -Weitere Infos !!!

Direkt zum Seiteninhalt

Grundschuld

1. Begriff und Bedeutung

Die Grundschuld ist das in der Praxis bei der Besicherung von Immobilienkrediten häufigtste Grundpfandrecht.
Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld unabhängig von der zu sichernden Forderung. Außerdem kann sie für weitere Kreditaufnahmen erweitert werden.

2. Entstehung und Übertragung

Bei der Grundschuld gibt es zwei Varianten die Brief- und die Buchgrundschuld.

Das Gesetz geht von der Briefgrundschuld als Regelfall aus. Dieser Brief stellt ein Wertpapier im weitesten Sinne dar.

Eine Buchgrundschuld entsteht nur dann, wenn die Erteilung des Briefs ausgeschlossen wird oder wenn über die jeweilige Grundschuldart keine (wirksame) Einigung getroffen wurde.
Bei der am häufigsten anzutreffenden Buchgrundschuld wird die Grundschuld und auch die Einigung über den Ausschluss der Brieferteilung ins Grundbuch eingetragen.

Die Briefgrundschuld wird durch Übergabe des Briefs übertragen.

Die Buchgrundschuld wird dagegen wie alle Grundpfandrechte durch Einigung und Eintragung ins Grundbuch eingetragen.

3. Sicherungsvertrag (Sicherungszweckerklärung)

Zwar ist die Grundschuld von dem Kredit (Darlehensvertrag), den sie absichert, rechtlich unabhängig.

Eine Verbindung zwischen beiden ist aber erforderlich, da ansonsten der Grundschuldgläubiger (Bank) einfach das Grundstück versteigern lassen könnte, egal ob der Darlehensvertrag gekündigt ist oder nicht.

Diese Verbindung wird über den Sicherungsvertrag (Zweckerklärung) hergestellt. Im Ergebnis führt dieser dazu, dass der Grundschuldschuldner nicht schlechter steht als der Hypothekenschuldner.

Außerdem bildet der Sicherungsvertrag den Grund für die Bestellung der Grundschuld.

4. Unterwerfungserklärung

In jedem Sicherungsvertrag unterwirft sich der Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen.

Dies hat den Sinn, dass die Bank nicht auf Darlehensrückzahlung klagen muss. Sie hat also sofort einen Titel, aus dem Sie die Zwangsvollstreckung betreiben kann.

5. Dingliche Zinsen (Grundschuldzinsen)

Häufig sind für die Grundschulden im Grundschuldbrief bzw. im Grundbuch sehr hohe nachschüssige Zinsen (meist Zinssätze von 15 % bis 18 %) festgelegt.

Dieser Zinssatz hat mit dem Zinssatz des Darlehens, für das die Grundschuld valutiert aber überhuapt nichts zu tun. Sinn dieser Grundschuldzinsen ist es nur den Haftungsumfang des Grundstücks für den Grundschuldgläubiger bei einer Zwangsversteigerung zu erhöhren. Diese dinglichen Zinsen spielen bei der Berechnung des geringsten Gebots eine Rolle.

Ist etwa am am 17.11.2014 ein Zwangsversteigerungsvermerk ins Grundbuch eingetragen, dann sind die laufenden Zinsen (der letzte vor der Beschlagnahme fällige Betrag und alle folgenden weiteren Zinsen) in Rangklasse vier und die die letzten beiden Jahre vor  den laufenden Zinsen in Rangklasse drei. Also wären die Zinsen für 2013 und alle folgenden Jahre laufende Zinsen iSd. § 13 I ZVG und damit in Rangklasse vier. Dagegen sind die Zinsen für 2012 und 2011 in der besseren Rangklasse drei, die auch die Grundschuld hat, zu berücksichtigen.


Zurück zum Seiteninhalt