Mieter zieht nicht aus Räumungsklage - Rechtsanwaltskanzlei Mass in Landshut hilft im Arbeitsrecht, Insolvenzrecht, Mietrecht, Vertragsrecht, Urheberrecht, Schadensersatzrecht -Weitere Infos !!!

Was man als Vermieter über Kündigung und Räumung wissen sollte:

1. Kündigung
Die Basis, um den Mieter aus dem Mietobjekt zu kriegen, ist eine rechtswirksame Kündigung des Mietverhältnisses. Vermieter von Wohnraum können eine Kündigung nur aussprechen, wenn sie durch einen Kündigungsgrund gerechtfertigt ist. Der Vermieter muss den Kündigungsgrund im Prozess beweisen.

Folgende Kündigungsgründe nennt das Gesetz

• tatsächlicher Eigenbedarf (strenge Anforderungen, da in der Praxis häufig Rechtsmissbrauch damit getrieben wird)
  

• Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung (sehr schwer durchzusetzender Kündigungsgrund)
  

• Nachhaltige Störung des Hausfriedens (Abmahnungen nicht vergessen)
  

• sonstige erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters
  

• Zahlungsverzug (Vorsicht: Nachholungsrecht beachten; Nicht jeder Zahlungsrückstand reicht dafür aus)
  

In der Praxis werden häufig schon bei der Kündigungserklärung (Angabe des Kündigungsgrunds; Formalien der Kündigung) vom Vermieter Fehler gemacht werden, die später nicht mehr zu berichtigen sind. Daher ist es gerade in kompliziert liegenden Fällen ratsam, als Wohnraumvermieter sich bereits bei der Kündigungserklärung anwaltlicher Hilfe zu bedienen.
Meist wird der Anwalt die Kündigung nicht sofort aussprechen, sondern diese vorbereiten.

2. Kosten der Kündigung
Die Kosten für den Ausspruch der Kündigung sind zwar für sich betrachtet teilweise erheblich. Setzt man diese aber zu den damit verbundenen Vorteil, dass man dann jedenfalls sicher sein kann, dass die Kündigung nicht an Formalien oder sonstigen vermeidbaren Fehlern scheitert, relativieren sich die Anwaltskosten. Nichts ist ärgerlicher, wenn man um Geld zu sparen eine Kündigung selbst schreibt und dabei aus Unwissenheit Fehler macht, die einem Juristen nicht passiert wären.

Die anwaltlichen Kosten für eine Kündigung durch einen Rechtsanwalt sind begrenzt auf einen Gegenstandswert (Streitwert) in Höhe der Jahresmiete. Wenn Sie also monatlich 500,00 € Miete vereinbart haben, kostet Sie dies soviel wie wenn Sie jemand auf 6.000,00 € verklagt haben

3.
Zieht dann der Mieter nicht aus, ist schnellstmöglich eine Räumungsklage zu erheben. Nur so wird dem Mieter vor Augen geführt, dass die Kündigung ernst zu nehmen ist. Viele Vermieter schrecken leider von einer sofortigen Räumungsklage meist zurück, weil sie die damit verbundenen Kosten scheuen. Die Folge ist, dass der Mieter dem Vermieter auf der Nase herum tanzt und es erfahrungsgemäß auch mit den sonstigen Pflichten aus dem Mietvertrag so genau nimmt. Im Ergebnis wird der Vermieter dann nach langer Leidenszeit trotzdem genötigt, Räumungsklage einzureichen, die er vermeiden wollte.

4. Kosten einer Räumungsklage
Richtig ist, dass für eine Räumungsklage hohe Kosten anfallen. Nur, wer sein Eigentum wieder zurück will, wird um einer Räumungsklage nicht umhinkommen. Wer sich keine Räumungsklage leisten kann, sollte auch nicht vermieten. Denn die Wahrscheinlichkeit, dass man an einen unzuverlässigen Mietnomaden gerät ist nicht gerade gering. Auch durch vorsichtige Maßnahmen im Vorfeld der Begründung eines Mietverhältnisses lässt sich dieses Risiko nicht ausschalten.

Wie hoch sind nun die Kosten ?
Auch hier sind die Kosten (Gerichts-, Gerichtsvollzieher- und Anwaltskosten) durch die Begrenzung des Streitwerts auf die Höhe der Jahresmiete begrenzt. Damit sind diese noch relativ überschaubar.

Allerdings wird bei der Vollstreckung des Räumungsurteils der Gerichtsvollzieher üblicherweise einen Vorschuss für eine von ihm mit der Räumung beauftragte Spedition oder Entrümplungsfirma fordern. Dieser Vorschuss ist der Hauptgrund, weshalb Räumungsvollstreckung für den Gläubiger sehr teuer ist. Da der Schuldner meist zahlungsunwillig oder unpfändbar ist, nützt es dem Gläubiger auch nichts, wenn er gegen den Schuldner einen Anspruch auf Erstattung der Räumungsvollstreckungskosten hat.

Gibt es Möglichkeiten die Räumungskosten zu begrenzen ?
Seit 2005 hat der BGH die sogenannte Berliner Räumung zugelassen. Damit kann man zumindest den Vorschuss für die Spedition vermeiden. Dies geschieht mit der Geltendmachung des Vermieterpfandrechts. Der Vermieter als Gläubiger macht an allen Gegenständen des Mieters sein Vermieterpfandrecht geltend und beschränkt insoweit die Räumungsvollstreckung. Im Ergebnis wird dann der Mieter aus der Wohnung geholt, muss aber seine Sachen in dieser lassen, so dass keine Spedition erforderlich ist. Die Sachen werden einstweilen in der Wohnung gelagert. Der Mieter kann diese wieder abholen, soweit diese unpfändbar sind oder der Vermieter diese freigibt. Die pfändbaren Sachen darf der Vermieter dann in einem offiziellen Verfahren auf Kosten des Mieters versteigern lassen. Aus dem Erlös abzüglich Versteigerungskosten erhält er dann Befriedigung.

Die Berliner Räumung funktioniert nur dann, wenn der Vermieter auch einen Zahlungsanspruch gegen den Mieter hat. Denn dies ist Voraussetzung für das Vermieterpfandrecht.