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Besichtigungsrecht

1. Bedeutung des Besichtigungsrechts

Die Vereinbarung eines Besichtigungsrechts des Vermieters im Mietvertrag ist jedem Vermieter zu empfehlen. Nur so kann festgestellt werden, ob die vermieteten Räume vom Mieter vertragsgemäß behandelt werden oder nicht. Ansonsten ist das Risiko, dass der Mieter die RÄume völlig verwahrlost und heruntergekommen zurückgibt erheblich größer.


2. Vertragliches Besichtigungsrecht

Hat man ein Besichtigungsrecht vereinbart, ist der Vermieter berechtigt das Besichtigungsrecht auszuüben. Sofern kein besonderer Anlass besteht, darf dieses einmal jährlich nach vorheriger Ankündigung und Terminsabsprache ausgeübt werden.


3. Kein Besichtigungsrecht im Mietvertrag vereinbart

Findet sich kein Besichtigungsrecht im Mietvertrag, ist diesen aus den Vorgaben der Rechtsprechung sowie aus § 809 BGB herzuleiten. Das Besichtigungsrecht ergibt sich außerdem auch aus der Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters. Von daher ist es sogar ratsam die Räume regelmäßig zu prüfen und zu kontrollieren, damit sich abzeichnende Mängel schneller behoben oder sogar vermieden werden können.

Bei keinem vertraglich geregelten Besichtigungsrecht gilt der Grundsatz, dass der Vermieter nur dann zur Besichtigung berechtigt ist,  wenn sein berechtigtes Interesse an einer Besichtigung das Interesse des Mieters an der Unverletzlichkeit der Wohnung überwiegt. Es ist also dann eine Interessenabwägung vorzunehmen.

Insbesondere in folgenden Fällen ist regelmäßig von einem überwiegendem berechtigtem Interesse des Vermieters auszugehen

Kaufinteressent will die Räume besichtigen
Mängelfeststellung (z.B. nach einer Mängelanzeige des Mieters)
Verdacht des vertragswidrigen Gebrauchs durch den Mieter
Verdacht der Verletzung der Obhuts- und Sorgfaltspflicht


4. Ausübung des Besichtigungsrechts

Die Ausübung des Besichtigungsrechts erfolgt durch schriftlich Aufforderung an den Mieter. Wichtig dabei: Dem Mieter sollte eine Frist von mindestens vier bis sechs Wochen gegeben werden, um sich auf die Besichtigung einzustellen.

Bei der Besichtigung ist der Vermieter berechtigt auch Dritte mitzunehmen, sofern dies sachdienlich ist. Z.B. können folgende Personen mitgenommen werden

Sachverständige
Architekten
Handwerker
Ehegatten des Vermieters
Verwalter

Erfolgt die Besichtigung nicht durch den Vermieter selbst sondern nimmt dieser weitere Personen mit, ist dies dem Mieter vorher anzukündigen. Dabei sind die Namen dieser  Dritten anzugeben.

Während der Besichtigung ist der Mieter berechtigt, persönlich anwesend zu sein. Auch ist er befugt eine Vertrauensperson hinzuzuziehen.

Ohne Einwilligung des Mieters dürfen während der Besichtigung keine Fotografien gemacht werden. Der Mieter hat insoweit das Hausrecht und bestimmt was, wann und ob in seiner Wohnung fotografiert werden darf.

Der Zweck des Besichtigungsrechts bestimmt dabei auch den Umfang.

Mit anderen Worten: Wenn etwa der Vermieter die Wohnung besichtigen will, um zu kontrollieren, ob Rauchmelder ordnungsgemäß und funktionstüchtig installiert sind, darf dieser bei einer Besichtigung nur die Räume in Augenschein nehmen, in denen sich Rauchmelder befinden (so wohl im Fall von BGH VIII ZR 289/13 Urteil vom 04.06.2014). Nutzt der Vermieter dann die Besichtigung, um gegen den Willen auch die anderen Räume, in denen keine Rauchmelder angebracht sind, zu betreten, handelt er rechtswidrig. Sogar ein Hausfriedensbruch und ein Notwehrrecht des Mieters kommen dann in Frage.

Achtung: Laut BGH VIII ZR 289/13 Urteil vom 04.06.2014 überschreitet der Mieter sein Notwehrrecht geringfügig, wenn er den Vermieter einfach gepackt und dann nach draußen trägt. Näheres dazu, wenn die Urteilgründe vorliegen.

Tipp für Vermieter: Gerade aus diesem Grund ist jedem Vermieter unbedingt zu empfehlen, das Besichtigungsrecht schriftlich geltend zu machen und dann bei der anschließenden Besichtigung Dritte (Zeugen!) mitzunehmen. Wenn der Mieter dem Vermieter bei der Besichtigung dann Probleme macht, indem er diesem dann rechtswidrig den Zutritt zu einzelnen Räumen verweigert, ist dem unbedingt Folge zu leisten (Taktischer Rückzug). Der Gegenschlag ist nur schriftlich zu führen. Ein Vorgehen in Anlehnung an ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben (zumindest Indiz) ist dann sinnvoll, damit das rechtswidirge Verhalten des  Vermieters schriftlich dokumentiert ist.   


5. Klage auf Duldung der Besichtigung und Zwangsvollstreckung

Verweigert der Mieter die Besichtigung, ist Klage auf Duldung der Besichtigung zu erheben. Dann klärt das Gericht den Rechtsstreit.

Beeindruckt den Mieter auch das rechtskräftige Duldungsurteil nicht, ist die Zwangsvollstreckung einzuleiten.

Weigert sich der Mieter weiter, droht im Ordnungsgeld. Kann dieses nicht beigetrieben werden, wird der Mieter nach vorheriger Androhung verhaftet (Ordnungshaft).