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Anwalt - Landshut - Mietminderung - Mängelanzeige - Risiken - Zahlung unter Vorbehalt

Mietminderung

<H4> 1. Schriftliche Mängelanzeige unter Fristsetzung </H4>
Der Mieter zeigt den Mangel (genaue Schilderung der Symptome, aus denen sich der Mangel ergibt) am besten schriftlich und nachweisbar (Einschreiben, Bote) dem Vermieter an. Dies ist vor allem wichtig, weil die Minderung auch rückwirkend aber nur ab Zugang der Mängelanzeige geltend gemacht werden kann.

Idealerweise setzt der Mieter dem Vermieter zugleich eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung. Dadurch gerät der Vermieter mit ergebnislosem Fristablauf mit der Mängelbeseitigung in Verzug.  

Die Ankündigung einer Minderung im Mängelanzeigeschreiben ist daher ratsam. Die Minderung wird von der Bruttomiete berechnet und tritt ab Mangeleintritt ein. Schwierig ist dabei die Höhe der Minderung zu bestimmen. Eine Einschätzung anhand von Mietminderungstabellen ist gefährlich. Wird die Minderung zu hoch angesetzt und tritt dadurch ein Zahlungsverzug in Höhe von zwei Monatsmieten ein, besteht das Risiko, dass der Vermieter eine fristlose außerordentliche Kündigung ausspricht. In der Praxis irren sich manchmal sogar auch Mietervereine oder im Mietrecht spezialisierte Anwälte über die angemessene Höhe der Mietminderung.  Daher ist es der sichere Weg, sich die Minderung vorzubehalten und die Miete nur noch unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu zahlen. Dies teilt der Mieter am besten unmissverständlich dem Vermieter schriftlich und nachweisbar mit. Außerdem ist ein Hinweis bei den Überweisungen im Verwendungszweck (z.B. Miete FEB/2012 unter Vorbehalt einer Mietminderung in Höhe von ... %) sinnvoll.

<H4> 2. Ergebnisloser Fristablauf </H4>
Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht fristgerecht, ist vorsichtshalber einer nochmalige Anmahnung innerhalb kurzer Frist mit dem Hinweis, dass der Mangel nach Fristablauf vom Meter per Selbstvornahme auf Kosten des Vermieters beseitigt wird und dass dann ein Anwalt beauftragt wird, sinnvoll.

<H4> 3. Darlegungs- und Beweislast bei Mietmängeln und Mietminderung </H4>
Der Mieter trägt zunächst einmal bei einem Mangel die Darlegungs- und - Beweislast dafür, dass durch diesen die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßem Gebrauch beeinträchtigt wird.

Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Unerheblichkeit des Mangels, den etwaigen Erfolg von Mängelbeseitigungsmaßnahmen oder die Verursachung des Mangels durch den Mieter. Stammt der Mangel aus dem Bereich des Mieters, kommt eine Berufung des Vermieters hierauf nur dann in Betracht, wenn nach Darlegung und Beweis des Vermieters ausgeschlossen ist, dass der Mangel seine Ursache im Bereich des Vermieters hat. Gelingt dem Vermieter dies, trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat, also ihn kein Verschulden (Fahrlässigkeit, Vorsatz) am Mangel trifft.

<H4> 4. Tipp zur Deeskalation im Mietverhältnis </H4>
Um einen riskanten Rechtsstreit zu vermieden, ist folgende Verfahrensweise bei einem Mietmangel sinnvoll:
Ist nicht eindeutig, wer den Mangel verschuldet hat, ist es ratsam, dass Mieter und Vermieter gemeinsam einen Gutachter auswählen. Die Kosten des Gutachters trägt dann die Partei des Mietvertrags, die nach dem Gutachten den Mangel zu vertreten hat.
Führt das Gutachten zu keinem eindeutigem Ergebnis, tragen Mieter und Vermieter die Kosten des Gutachters zur Hälfte.

Dadurch kann ein teuerer Prozess vermieden werden und das Mietverhältnis wird nicht beeinträchtigt.


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